Le dépôt de garantie

11 déc. 2020

Cet article vise à répondre aux questions les plus fréquentes relatives au dépôt de garantie.

LEGISLATION : Les dispositions légales qui encadrent le dépôt de garantie sont prévues à l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989. Lorsque la location porte sur un logement meublé, il convient de se référer également à l'article 25-6 de la même loi.

----------------------------------------

Qu’est-ce qu’un dépôt de garantie ?

Dans le cadre de la location d’un bien immobilier, un bailleur peut exiger du locataire le versement d'un dépôt de garantie.

Ce dépôt de garantie vise à garantir que le locataire exécutera ses obligations locatives pendant toute la durée du bail.

Autrement dit, si un locataire ne respecte pas ses obligations légales et contractuelles, le bailleur sera fondé, après la restitution effective des clés, à procéder à des retenues sur le dépôt de garantie.

----------------------------------------

Le bail doit-il prévoir le dépôt de garantie ?

Oui. Quel que soit le type de location (vide, meublée, colocation), le dépôt de garantie doit être prévu par le contrat de location (1).

----------------------------------------

Quel est le montant du dépôt de garantie ?

Le montant du dépôt de garantie est encadré par la loi :

Lorsque la location porte sur un logement vide, le dépôt de garantie ne peut pas être supérieur à 1 mois de loyer en principal (hors charges)
Lorsque la location porte sur un logement meublé, le montant du dépôt de garantie est limité à 2 mois de loyer en principal (2).

----------------------------------------

Le dépôt de garantie produit-il des intérêts en faveur du locataire ?

Non. Le montant du dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire.

----------------------------------------

Le dépôt de garantie peut-il être révisé ?

Non. Le dépôt de garantie ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

----------------------------------------

A quel moment le dépôt de garantie doit-il être versé ?

Le dépôt de garantie doit être versé au bailleur au moment de la signature du bail.

----------------------------------------

Qui doit verser le dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie doit être versé directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers (Action Logement, Fonds de solidarité logement...).

----------------------------------------

Dans quel cas n’est-il pas possible d’exiger un dépôt de garantie ?

Un dépôt de garantie ne peut pas être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à 2 mois.

Toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

----------------------------------------

Dans quel délai doit-être restitué le dépôt de garantie ?

Le délai de restitution dépend de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie :

Lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal d’1 mois
Lorsque l’état des lieux de sortie met en avant des désordres locatifs, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de 2 mois

----------------------------------------

A partir de quel moment court le délai de restitution ?

Le délai de restitution court à compter de la remise des clés au propriétaire bailleur ou à son mandataire.

Le locataire peut restituer les clés :

Soit en main propre
Soit par lettre recommandée avec accusé de réception

A noter qu’au moment de la remise des clés, le locataire doit indiquer l’adresse de son nouveau domicile au bailleur ou à son mandataire.

Dans une affaire, il a été jugé qu’en l’absence de remise de toutes les clés au propriétaire bailleur ou à son mandataire, le locataire est redevable d’une indemnité d’occupation qui court à compter de la fin du préavis.

Le bailleur n’a pas besoin de démontrer que les lieux étaient occupés par le locataire et qu’il se soit heurté à une impossibilité d’entrer dans l’appartement à l’issue du bail (3).

----------------------------------------

Quelles sont les retenues qui peuvent être réalisées sur le dépôt de garantie ?

Un bailleur peut déduire :

Les impayés de loyer
Les charges récupérables figurant dans la liste limitative prévue par le Décret n° 87-713 du 26 Août 1987
Le coût des travaux en cas de dégradations imputables au locataire
Le coût des menues réparations et des réparations locatives incombant au locataire telles que figurant dans la liste non exhaustive prévue par le Décret n° 87-712 du 26 Août 1987

A noter qu'un locataire n'est pas tenu de répondre des dégradations s'il peut démontrer qu'elles ont eut lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur (défaut d'entretien...) ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

De même, un locataire n'est pas obligé de prendre à sa charge les menues réparations et les réparations locatives s'il peut démontrer qu'elles ont été occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

----------------------------------------

Les retenues doivent-elles être justifiées ?

Oui. Les retenues réalisées sur le dépôt de garantie doivent être dûment justifiées

Concernant les désordres locatifs

Un bailleur est tenu de justifier les déductions qu'il opère. La retenue au titre des réparations locatives doit être justifiée, les sommes réclamées à ce titre devant correspondre à une évaluation sérieuse et être étayées par des documents externes.

Pour ce faire, le bailleur peut justifier les retenues en produisant des devis ou des factures.

Il n’est pas nécessaire que les devis produits aient été suivis d’effet et le bailleur n’est pas obligé de produire des factures acquittées (4).

En effet, il a été jugé à plusieurs reprises que l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations locatives (5).

Même lorsque des travaux n’ont pas été engagés suite à l’état des lieux de sortie et que les devis ont été établis 1 mois avant l’assignation en justice et 1 an et demi après le départ du locataire, il a été jugé qu'un bailleur est fondé à déduire le coût des travaux de réparation du dépôt de garantie (6).

Dans une affaire où l’immeuble, dans lequel se trouvaient les locaux loués, a été vendu à un promoteur qui l’a fait démolir pour construire à sa place une résidence, les juges ont précisé que l’indemnisation du bailleur en raison de l’inexécution par le locataire des réparations locatives prévues au bail n’est subordonnée ni à l’exécution de ces réparations ni à la justification d’un préjudice. En l'espèce, il a été jugé que les propriétaires bailleurs n’avaient pas besoin de démontrer qu’ils avaient cherché à relouer les locaux et qu’ils avaient subi une privation de jouissance (7).

Concernant les charges récupérables

Un bailleur doit communiquer au locataire le décompte par nature des charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires.

Les pièces justificatives doivent être tenues à la disposition du locataires

Un bailleur doit être en mesure d’apporter la preuve qu’il a réellement supporté les charges locatives. Lorsqu’il ne fournit pas les justificatifs de charges qu’il réclame au locataire, permettant d’en avoir une connaissance exacte, il ne peut pas en réclamer le paiement et doit restituer les provisions versées.

Ainsi, dans une affaire où la bailleresse ne disposait pas de tous les justificatifs et où un expert avait calculé les charges en utilisant une méthode d’extrapolation, il a été jugé que les charges locatives ne sont récupérables que sur justification (8).

----------------------------------------

Le bailleur doit-il produire les justificatifs dans le délai de 2 mois ?

Non. Il a été jugé qu’aucune disposition légale ne fait obligation au bailleur de justifier dans le délai de 2 mois des sommes qu’il entend déduire du montant du dépôt de garantie (9).

----------------------------------------

Dans quel cas est-il possible de conserver une provision sur le dépôt de garantie ?

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, il peut arriver qu’au moment où le locataire libère les lieux, le bailleur ne puisse obtenir tout de suite le décompte annuel de charges approuvé par l’assemblée générale des copropriétaires.

Dans ce cas de figure, le bailleur doit procéder à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble.

La régularisation définitive et la restitution du solde doivent être effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble.

Dans un souci de simplification, la loi prévoit également que les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes.

----------------------------------------

Que se passe-il en cas de restitution tardive du dépôt de garantie ?

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

A noter que cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.

En cas de litige, le juge doit rechercher si les sommes dues par le locataire au titre des réparations locatives n’excèdent par le montant du dépôt de garantie (10). En l’espèce, la bailleresse avait justifié la retenue qu’elle avait opéré sur le dépôt de garantie par l’envoi à la locataire des états des lieux d’entrée et de sortie, des factures, devis, lettres de réclamation des loyers impayés restées sans réponses.

Il a été jugé que si le montant des réparations locatives excède celui du dépôt de garantie et si la somme due par le bailleur l’est au titre de la régularisation des charges, soumise à un délai de restitution différent, le bailleur ne peut pas se voir infliger la majoration de 10 % (11).

Dans une affaire, une bailleresse avait soumis une question prioritaire de constitutionnalité (QPC) aux magistrats de la Cour de cassation visant à savoir si la majoration de 10 % était contraire au droit de propriété ainsi qu’aux principes de proportionnalité et d’individualisation des peines garantis aux articles 2 et 8 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789.

Les magistrats ont considéré que la question présentait un caractère sérieux en ce que, fixée indépendamment du montant du dépôt de garantie à restituer après compensation des sommes dues par le locataire et sans que le juge puisse tenir compte des circonstances à l’origine du retard de paiement ni de la bonne ou mauvaise foi du bailleur, la majoration pourrait être qualifiée de sanction ayant le caractère d’une punition contraire, par son automaticité et l’absence de pouvoir de modulation accordé au juge, aux exigences de proportionnalité et d’individualisation des peines qui découlent de l’article 8 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen (12).

A cette occasion, le Conseil constitutionnel a rappelé qu’il résulte de la jurisprudence constante de la Cour de cassation que cette majoration de 10 % ne peut pas se cumuler avec les intérêts moratoires au taux légal prévus à l’article 1231-6 du Code civil.

Il a également précisé que :

Le législateur a entendu compenser le préjudice résultant pour le locataire du défaut ou du retard de restitution du dépôt de garantie et favoriser ainsi un règlement rapide des nombreux contentieux qui en découlent
Le législateur s’est fondé sur un élément en lien avec l’ampleur du préjudice, dans la mesure où le montant du loyer mensuel est pris pour référence comme plafond du dépôt de garantie, et a pris en compte la durée de ce préjudice

Le Conseil constitutionnel a conclu que la majoration de 10% présente un caractère indemnitaire et ne constitue pas une sanction ayant le caractère d’une punition (13).

Il résulte que les dispositions relatives à la majoration ne méconnaissent aucun autre droit ou liberté que la Constitution garantit et ont été déclarées conformes à la Constitution.

----------------------------------------

Que se passe-t-il en cas de mutation du logement ?

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau propriétaire bailleur.

Toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation.

Dans une affaire, un appartement avait été vendu en cours de bail à une SCI. Un nouveau contrat de location avait été établi entre l'occupant des locaux et le nouveau propriétaire bailleur. Après avoir résilié le bail, le locataire a demandé le remboursement de son dépôt de garantie auprès de la SCI, laquelle avait refusé. Les magistrats ont rappelé qu'il appartient au nouveau propriétaire bailleur de procéder à la restitution du dépôt de garantie (14).

----------------------------------------

Un locataire peut-il agir en justice lorsque le dépôt de garantie a été versé par un tiers ?

Oui. Dans une affaire où le Fonds de Solidarité Logement (FSL) avait réglé le dépôt de garantie auprès du propriétaire bailleur, il a été jugé que le locataire a qualité pour agir en restitution du dépôt de garantie versé en exécution de son contrat de bail (15).

----------------------------------------

SOURCES

Articles 3 et 22 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989
Article 25-6 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989
Cass. Civ., 3ème , 15 Juin 2004, n° 03-14285
Cass. Civ., 3ème, 3 Avril 2001, n° 99-13668
Cass. Civ. 3ème, 16 Septembre 2008, n° 07-15789
Cass. Civ., 3ème, 2 Octobre 2007, n° 06-18142
Cass. Civ. 3ème, 30 Janvier 2002, n° 00-15784
Cass. Civ., 3ème, 9 Juin 2015, n° 14-15444
Cass. Civ., 3ème, 8 Décembre 2009, n° 08-20340
Cass. Civ., 3ème, 24 Octobre 2019, n° 18-15279
Cass. Civ., 3ème, 31 Mai 2018, n° 17-18069
Cass. Civ., 3ème, 13 Décembre 2018, n° 18-17729
Décision n° 2018-766 QPC du 22 Février 2019
Cass. Civ., 8 Septembre 2016, n° 15-19169
Cass. Civ., 3ème, 12 Décembre 2006, n° 05-20511