Garantie Loyer Impayé - Ce que vous devez savoir pour vous protéger

20 nov. 2020

par Stephanie KERROMEN

Louer son bien sans craindre les défauts de paiement et les dégradations... Oui, c'est possible!

Propriétaire, vous souhaitez louer votre bien immobilier, mais votre principal frein est d’être confronté à des impayés ou à des dégradations. Soyez rassuré, il existe des solutions. Parmi celles-ci, la garantie loyers impayés (GLI) est une des plus sûres actuellement.

Comment fonctionne cette assurance privée souscrite par le bailleur; quels sont les locataires et les contrats éligibles et existe-t-il des alternatives ? Lisez notre article; la garantie contre les loyers impayés n'aura plus de secret pour vous!

Qu'est-ce que la garantie loyers impayés (GLI)?

Un locataire a des droits, mais également des devoirs, qu’il s’engage à respecter lors de la signature du contrat de location. Il est ainsi tenu de s’acquitter de son loyer et de ses charges, durant toute la durée de son bail. Les conditions de paiement du loyer et de son application sont régies par l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et l'article 1728 du Code Civil.
En cas de loyer impayé, le propriétaire peut entamer des procédures amiables ou judiciaires, précisées dans l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Il existe des solutions préventives, afin d’éviter d’en arriver à ce stade extrême. Il faut donc vous protéger en tant que propriétaire. C’est ce que permet la garantie loyers impayés, encore appelée assurance loyer impayé. Cette assurance privée souscrite par le bailleur, vous permettra de vous prémunir des risques d’impayés de loyer et de ses charges. Dans la majorité des cas, elle couvre les frais de :

• contentieux : avocat, huissier, etc. ;
• détériorations causées par le locataire (non couvertes par le dépôt de garantie) ;
• protection juridique ;
• etc.

Cette assurance a des garanties limitées et plafonnées. Le contrat détermine sa couverture (loyers, charges, détériorations, frais de procédures, etc.), ses plafonds de garanties et le montant éventuel des franchises.

La cotisation mensuelle de l’assurance loyers impayés varie généralement en fonction des garanties couvertes et de l’assurance. Elle est comprise :

• entre 2,5 et 3 % du prix du loyer, si elle est souscrite via une agence immobilière ;
• entre 3 et 3,5 %, lorsqu’elle est souscrite directement par le propriétaire.

Les frais sont déductibles de vos revenus fonciers.

Quels sont les locataires éligibles à l'assurance loyers impayés?

Un locataire seul, un couple ou des colocataires peuvent bénéficier de cette garantie, sous certaines conditions. En effet, tous les locataires n’entrent pas dans les critères d’éligibilité à la GLI. Ces critères sont fixés par chaque assureur, mais sont sensiblement identiques d’une assurance à l’autre.

La solvabilité de l'occupant du logement

C’est un élément déterminant. Les assureurs demandent généralement des revenus mensuels nets 3 fois supérieurs au prix du loyer, charges comprises. Dans les revenus nets, ne sont pas comptabilisées : les heures supplémentaires, les primes exceptionnelles, ni les aides telles que les allocations familiales ou les aides au logement.
Dans le cas d’un étudiant ou d’un apprenti, ce sont les revenus du garant (si un contrat de cautionnement est signé) qui sont pris en compte, selon les mêmes critères que précédemment.

S’il y a plusieurs locataires, la compagnie d’assurance peut imposer que l’un d’eux justifie d’un revenu mensuel net 2 fois supérieur au loyer mensuel, charges comprises.

La situation professionnelle du locataire

C’est un critère également pris en compte par les assureurs. Les locataires en CDI et ayant terminé leur période d’essai, ont de fortes chances de voir leur dossier retenu, s’ils remplissent les conditions de solvabilité.
Dans les autres cas : CDD, intérim, profession indépendante, retraité, ou demandeur d’emploi, l’acceptation du dossier peut être conditionnée. Par exemple : durée minimale restante pour un salarié en CDD ou minimum d’années d’activité requise pour un professionnel à son compte.

Quoi qu’il en soit, le choix final de donner son accord ou pas, est laissé à la discrétion de l’assureur.

Quels contrats de location sont concernés par la GLI?

Tous les types de contrats sont concernés par cette assurance, qu’il s’agisse d’un logement meublé ou non meublé, à partir du moment où ils remplissent bien les normes de location. Elle ne peut cependant s’appliquer qu’aux logements à usage d’habitation, et non aux biens commerciaux.
Tout bailleur, qu’il soit personne physique ou morale (société, association, collectivité, etc.), peut souscrire une assurance loyer impayé.
Le bail doit être rédigé en bonne et due forme et les compagnies d’assurance demandent souvent qu’il comporte certaines clauses, telles que :

• la clause résolutoire : si le locataire manque à l’une de ses obligations, le contrat peut alors être résilié de plein droit ;
• la clause de solidarité : elle concerne la colocation. Elle part du principe que chaque colocataire est responsable de l’ensemble des obligations du bail, à titre individuel. Ce qui implique notamment que le bailleur peut exiger le loyer impayé de l’un des résidents, si l’autre ne peut pas assumer cette charge.

Comment créer un dossier de demande de garantie loyer impayé?

De nombreuses pièces justificatives, autant pour le locataire que pour le propriétaire, sont demandées afin de constituer le dossier de demande de souscription à l’assurance loyers impayés. Il s’agit généralement : des pièces d’identité des deux parties, des bulletins de salaire, du contrat de travail, du dernier avis d’imposition, des justificatifs d’allocations. D’autres pièces justificatives peuvent être demandées, en fonction de la situation du locataire.
Par ailleurs, en cas de litige, le contrat de location (bail), l’attestation d’assurance habitation et l’état des lieux d’entrée dans le logement (très important en cas de dégradations locatives), seront également nécessaires.

Si votre bien est en gestion locative, l’agence immobilière se chargera de la rédaction personnalisée du bail et de nombreux autres services, dont la constitution du dossier de demande d’assurance impayés, le cas échéant. L'agence immobilière Imodirect vous propose, entre autres, l’option “Garantie Loyers Impayés”. Ainsi, vous n’aurez à vous soucier de rien !

Que faire si le locataire n'entre pas dans le cadre de la garantie loyers impayés?

Il peut arriver que certains locataires n’aient pas les garanties nécessaires aux yeux des assureurs et que leur dossier soit refusé pour l’assurance loyers impayés. Bien que l’assurance soit le moyen le plus sûr de vous protéger, il vous faudra trouver une alternative. Quelles sont alors les solutions qui s’offrent à vous ?

VISALE

Financé par Action Logement, le dispositif de cautionnement Visale est gratuit (pour le bailleur comme pour le locataire). Il vous couvre en cas de loyers impayés ou de dégradations, durant toute la durée du bail, dans la limite de 36 mensualités impayées.
Les locataires suivants peuvent y prétendre : 

• jeunes âgés de 18 à 30 ans : quelle que soit leur situation professionnelle ;
• après 30 ans : salarié du secteur privé ou agricole prenant possession du logement moins de 6 mois après la signature de leur contrat, quelle que soit sa nature (CDD, intérim, apprentissage). Les employés en CDI sont éligibles avant la fin de leur période d’essai et dans la limite des 6 premiers mois suivant le début de leur activité ;
• toute personne remplissant les conditions d’accès à un bail mobilité ;
• personne louant un bien via un organisme agréé d'intermédiation locative.

Le logement peut être vide ou meublé, il doit être la résidence principale de l’occupant et appartenir au parc privé. Le contrat de location doit être conforme à la loi du 6 juillet 1989. Le loyer maximal (charges comprises) doit être de 1 500 € en Île de France et de 1 300 € sur le reste du territoire français. 

La caution personne physique

Le bailleur peut demander une caution solidaire au locataire. Un tiers se portera garant pour le locataire et le propriétaire pourra se tourner vers lui en cas de loyer impayé. Il faut savoir que la loi interdit de cumuler assurance pour loyer impayé et caution, sauf si l’occupant du logement est apprenti ou étudiant.
Le cautionnement comporte cependant certains risques : le décès du garant, l’insolvabilité, le défaut d’adresse ou son départ à l’étranger. Par ailleurs, si le garant ne paie pas, ce sera au propriétaire de régler les frais de justice, le cas échéant.

Assurance achetée par le locataire

Lorsque l’occupant du logement ne remplit pas les conditions pour prétendre à la garantie loyer impayé, au dispositif Visale, ou n’a pas de caution solidaire, il lui reste la solution de souscrire lui-même une assurance. Un organisme privé se porte alors garant pour lui, moyennant une cotisation mensuelle, souvent calculée selon un pourcentage du loyer (de l’ordre de 3 à 4 %).

Soyez tout à fait rassuré(e) : pour la location de votre bien, il existe plusieurs garanties contre les loyers impayés. La loi Nogal devrait encore renforcer ces garanties et élargir leur application à tous les locataires, à condition que la transaction soit assurée par un agent immobilier. Le recours à un professionnel vous assure la rigueur dans la constitution du dossier (pièces justificatives notamment), dans la rédaction du bail et vous décharge des relances, en cas d’impayés. Louez votre bien en ayant l’esprit totalement libéré : confiez-le à notre agence immobilière spécialisée en gestion locative.

Tableau récapitulatif